🏘 Инвестиции в недвижимость – основные рекомендации

Капиталовложение в недвижимость считается надежным путем приумножения и возврата инвестиций. Вкладывая средства в покупку недвижимости, инвестор получает возможность не только сдавать ее в аренду, но и получить чистую прибыль от разницы в цене при продаже, а также сохранить сбережения от инфляции. Подробности рассказывает ProstoCoin. 

Что собой представляет инвестирование в недвижимость

Инвестиции в недвижимость относятся к реальным инвестициям, поскольку инвестор получает в право собственности объект, который в дальнейшем будет использован для получения прибыли.

К недвижимости относится любой объект, который не может быть перенесен на другое место:

• земельные участки;

• квартиры;

• дома;

• офисные помещения;

• объекты незавершенного строительства;

• промышленные предприятия;

• гаражи;

• склады.

Недвижимость может быть жилой и коммерческой. Законодательно определено, что все объекты недвижимости, созданные с целью получения прибыли, считаются коммерческими. К жилой недвижимости относят квадратные метры, предназначенные для проживания.

Следует различать активную и пассивную недвижимость. Если недвижимость приобретается для дальнейшего проживания, то она считается пассивной. Активной недвижимость становится, когда начинает приносить прибыль. В качестве прибыли может выступать стоимость продажи или аренды. Покупка недвижимости с целью ее последующей перепродажи считается долгосрочной инвестицией. Недвижимость, которая сдается в аренду, приносит ежемесячные дивиденды в виде арендной платы.

Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестирование в жилую недвижимость включает в себя:

• покупку жилой площади на первичном рынке;

• покупку жилой площади на вторичном рынке;

• приобретение жилья за границей;

• коллективные инвестиции в недвижимость;

• приобретение земельного участка с готовым домом или для его последующего строительства.

Решив инвестировать в покупку жилой недвижимости, важно ответить на следующие вопросы:

• Является ли инвестирование в рынок недвижимости прибыльным? Сфера недвижимости может быть растущей, падающей или замершей в ожидании. Это обусловлено политико-экономической ситуацией, соотношением спроса и предложения. Поэтому стоит проанализировать общие тенденции рынка.

• Какую сумму вы готовы выделить для инвестирования? Определив сумму, можно выбрать оптимальный сегмент для вложения, учитывая местонахождение, уровень престижности, квадратуру.

• На какой срок вы готовы инвестировать? Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным. Приобретение квартиры для продажи спустя 1-3 года – это, скорее,  спекулятивное действие, которое возможно только при растущем цикле рынка. В остальных случаях момента для выгодной перепродажи ждать придется значительно дольше. На сроки получения первой прибыли от аренды также влияет множество факторов: состояние жилья, необходимость в первичной отделке помещения или в ремонте и т.д. 

• На какой доход вы рассчитываете? Приобретая жилье на вторичном рынке, можно рассчитывать минимум на 10-11% доходности (и ежемесячную арендную плату). Первичный рынок рассчитан на более долгосрочные вложение: однако уже после сдачи дома в эксплуатации стоимость квартиры возрастет на 20-30%; а, в целом, вложение в жилье первичного рынка приносит минимум 13% доходности. Приобретая квартиры в развивающихся странах (городах, микрорайонах) можно заработать больше, но и инвестировать следует на более внушительный срок.

• Сколько времени вы готовы уделять инвестированию в недвижимость? Первичный рынок предлагает варианты жилья с отделкой помещений и без. На вторичном рынке может потребоваться ремонт.  А, к примеру, сдача квартиры в аренду посуточно хоть и приносит больше прибыли, но требует постоянного внимания инвестора. Если вы не готовы уделять этому вопросу столько времени, стоит обратить внимание на готовые объекты и долгосрочную аренду. Такой метод инвестирования подходит даже для чайников и занимает минимум времени и сил.

Сроки окупаемости

Сроки окупаемости варьируются в зависимости от выбранного типа недвижимости и условий рынка. Сейчас наибольшим спросом пользуется инвестирование в качественные готовые жилые объекты с последующей долгосрочной арендой. Средний срок окупаемости жилой недвижимости на основе состоявшихся сделок составляет 10 лет. Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются приблизительно за 6-8 лет активной эксплуатации.

Как минимизировать риски

Капиталовложение в недвижимость считается одним из самых надежных методов инвестирования, но, как и любые инвестиции, оно все равно связано с рисками. Наибольшее влияние на стоимость жилья оказывает политическая и экономическая ситуация в стране. Рынок недвижимости реагирует на любые изменения, что приводит к резким снижениям спроса и стоимости, но это и благоприятный момент для приобретения квадратных метров по минимальной цене. Приобретая недвижимость, поищите в Интернете мнения и прогнозы экспертов.

Сделайте свой анализ рынка недвижимости. Многие компании искусственно завышают стоимость своих объектов, другие демпингуют. Так что лучше сделать мониторинг цен и посчитать среднюю стоимость. 

Избегайте инвестирования в недвижимость с кредитных денег. Особенно это касается валютных кредитов. При резком падении курса платежи по кредиту могут превысить прибыль от арендной платы.

Покупайте объекты с правильным целевым назначением. Покупка технических помещений, мансард, полуподвалов – для их дальнейшего переоформления в жилую или коммерческую недвижимость – создает дополнительные риски. Учитывайте и тот факт, что переоформление –это дополнительная статья расходов.

Ценные советы инвестору

Инвестирование в недвижимость подразумевает достаточно крупное капиталовложение. Вот несколько советов тем, кто решил инвестировать в новострой:

• Прежде всего, важно выяснить всю информацию о компании-застройщике. Хороший информативный сайт, где указаны реквизиты компании, отзывы клиентов, наличие других, вовремя сданных в эксплуатацию, жилых объектов – это хорошо. О проблемах с застройщиком сообщат отзывы на форумах и в соцсетях. Причем желательно проверять не официальные сайты и страницы компании, а поискать именно отзывы от клиентов на их личных страницах или в комментариях на форумах. Достаточно ввести в поисковик адрес дома (строящегося или одного из уже готовых) и посмотреть, какая информация есть в сети. 

• Изучите статистику застройщика, обратив внимание на условия сдачи предыдущих объектов и на то, как менялась цена квартир в доме. Застройщик заинтересован в максимально быстром строительстве дома в целях экономии средств на заработной плате строителям, охране и аренде оборудования. В среднем в месяц должно выстраиваться 2-3 этажа для панельных и монолитно-каркасных домов и 1,5-2 этажа – для кирпичных. Задержка строительства чаще всего указывает на недостаточное финансирование или отсутствие разрешительных документов на стройку. Кстати, есть специальные сайты, которые контролируют ситуацию на рынке первичной недвижимости, сообщая о ситуации на всех новостройках. В Украине с этой целью создан сервис ЛУН, где можно найти информацию и отзывы клиентов о любой новостройке в стране.

• Обязательно изучите кадастровую карту. Земля, на которой строится дом, должна быть с соответствующим назначением. Следует обратить внимание и на срок аренды земельного участка под домом, а также на то, какая городскася инфраструктура в наличии рядом. 

• Просчитайте перспективность вложения на несколько лет вперед. Часть будущей стоимости жилья и полученной прибыли зависит не только от количества и качества квадратных метров, но и от перспективности местонахождения. Если в ближайшем будущем вокруг дома планируется построить несколько жилых комплексов, то это может создать густонаселенный район, стоимость жилья в котором будет расти медленно или снижаться. Положительно влияет на стоимость жилья комфорт проживания, развитая инфраструктура, респектабельность района, размещенные поблизости развлекательные и бизнес-центры, парки, детские сады, школы, поликлиники, парковки.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Выводы

Можно сделать вывод, что инвестирование в недвижимость – достаточно надежное вложение капитала с долгосрочной перспективой получения прибыли. При этом выгодней всего приобретать объекты в моменты снижения цен и кризиса на рынке. Инвестор может обезопасить себя от большинства рисков, проведя детальный анализ объекта и тенденций рынка, но остается зависимым от глобальных изменений внутри страны.